עמוד פרטי סעיף ישיבה

  • מספר סעיף: 17
  • פרטי סעיף: בקשה מקוונת עם הקלות ‏2‏/‏20190070‏  פרטי הסעיף
מבקש / יזם: גיא & דורון לוי הנדסה בנייה והנדסה
כתובת: רחוב בן צבי יצחק - שדרות 122, רחוב בן צבי יצחק - שדרות 124, רחוב בן צבי יצחק - שדרות 126, רחוב בן צבי יצחק - שדרות 128, רחוב בן צבי יצחק - שדרות 130, שכונה: אגמים
נתוני מקרקעין: גוש: 9216, חלקה: 80, מגרש: 302, תוכנית: נת/4/16/537
מהות / מטרת דיון: הקמת 5 בניינים בני 10 קומות מגורים (כולל דירות גן) מעל קומת מרתף חניה משותפת, במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" 36 יח"ד בכל בניין (סה"כ 180 יח"ד), גדרות, פיתוח שטח והטמנת 2 צוברי גז גפ"מ תת קרקעי נפח כל צובר 4000 ק"ג (2000 גלון).
החלטה: לאחר שמיעת הצדדים בשימוע מתנגדים שהתקיים ביום 15.7.19, הוחלט לדחות את ההתנגדות במלואה על פי הנימוקים שמפורטים בחוות דעת הצוות המקצועי:
בהתאם לתכניות התקפות, המגרש באזור מגורים ד' ומיועד להקמת בניינים ב-7 או 6 קומות על עמודים וכן הקמת חדר יציאה לגג לדירות הקומה העליונה.
- לטענה בדבר הוספת מבנה נוסף למגרש:
התכנית עצמה מאפשרת את קביעת מספר הביניינים בכל מגרש, אף ללא הקלה ובלבד ועומדים בהוראותיה לעניין המרחק בין הביניינים, דבר שנעשה, המרחק המינימילי בין הביניינים עומד על לפחות 12מ' בנקודה הקרובה ביותר ולפיכך לא רק שלא מדובר בסטיה ניכרת אלא שאין המדובר בסטיה מן התכנית כלל. מכל מקום, גם בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן התקנות), הרי שאין מניעה מתוספת בניין מעבר למאושר בתכנית, כל שכן בתכנית בינוי ועיצוב ולעיניין זה ר' תקנה 2(4), שכן מדובר בהוספת בניין המרוחק כ-15.25 מ' מהביניין הקרוב אליו, כלומר יותר מ-6 מ' וכאשר המרחק בין גבול הבניה לגבול המגרש הצדדי נקבע בתכנית על 3 מ', כך שמדובר במרחק הגדול פי חמישה מזה הקבוע בתקנה לעיל ולכן עומד בהוראותיה.
כאמור לעיל, ההצדקה לאישור 5 ביניינים הינה צמצום תכסית הבנייה במגרש באופן המשפר את הדירות המתוכננות בביניינים המוצעים והן את מצבם של המתנגדים, שכן ללא ההקלה היה צורך בבניית ביניינים בעלי תכסית גדולה משמעותית, תוך קירוב בנייה מסיבית זו אל בנייני המתנגדים.
- לטענה בדבר גובה הבינוי והסתרת אור השמש וחסימת האוויר:
המגרש נושא הבקשה להיתר כלל בינוי הגבוה בכפי 2 מזה שכלל מגרש המתנגדים.
גובה ה-0.00 הותאם לשדרות בן צבי, דבר שאפשר את הנמכת 4 מהביניינים המוצעים כך שגובה ה-0.00 בהם נקבע על בין 35.3 ל-36.5 וכן תוכנן גובה רוב הקומות ל-3.06 מריצפה עד ריצפה, פחות מבינייני המתנגדים עצמם.
- לטענה בדבר שינוי אופי הסביבה:
בשכונה ובתחום התכנית אושרו ונבנו בניינים בגובה ובעלי מספר קומות זהה והעולה על המבוקש ולכן אין בבנייה בגובה כאמור בכדי להוות שינוי של אופי הסביבה. כך ללמשל לאורך שדרות בן צבי קיימים ביניינים בני 10 -11 קומות וברחוב שלום עליכם קיימת בנייה בגובה של עד 25 קומות.
כעולה מן התכניות התקפות, המגרש נושא בקשת ההיתר ומגרש המתנגדים גובלים ביניהם וכוללים קו בניין אחורי של 5 מ' בכל מגרש.
למרות האפשרות להיצמד לקו הבינין, תוכננו הביניינים המוצעים במרחק רב ככל הניתן מבניייני המתנגדים והוצמדו לשדרות בן צבי.כך גם הביניין הסמוך ביותר אל בניין אחד מבינייני המתנגדים, מרוחק ממנו לפחות 9 מ' בפינה אחת.
בהקשר זה יצוין כי מכל מקום מדובר בחזית האחורית של בינייני המתנגדים ושמשטר הרוחות באזור הינו ממערב ולא ממזרח.
- לטענה בדבר גובה קומה של 4 מ':
במסגרת בקשת ההיתר התבקשה הקלה לגובה קומת הכניסה ל-4 מ' בהתאם למידיניות הוועדה המקומית ולהנחיות המרחביות שאישרה המקומית המחייבות שמירה על גובה של 4 מ' לפחות בקומת הכניסה.
השפעת להגבהה זו הינה זניחה שכן מדובר בתוספת 80 ס"מ בלבד, לביניינים שממילא עולים בגובהם על גובה בנייני המתנגדים והמרחוקים מהם מרחק משמעותי.
-לטענה בדבר קומת הביניים במרתף:
במסגרת בקשת ההיתר התבקשה הקלה להגבהת גובה קומת המרתף ולהוספת קומת ביניים.הקלות אלה נדרשות לשם השימוש הפוקציונאלי במרתפי החניה כתוצאה מהפרשי הגובה הקיימים במגרש שהינו מגרש בשטח משמעותי.
הבנייה האמורה מתוכננת מתחת לפני הקרקע והרחוב ולכן אינה משנה או מגביהה את גובה הבנייה במגרש ובהתאמה אינה משפיעה על המתנגדים.
- לטענה בדבר תוספת יחידות דיור:
תוספת יחידות הדיור נועדה ליצור תמהיל מאוזן יותר של גדלי יח"ד בבניין ולאפשר גם יצירת דירות קטנות יותר ובכך לתת מענה לצרכי האוכלוסיה, שהינה כאמור זוגות צעירים, זוכי מחיר למשתכן.
תוספת יח"ד אלה 23 יח"ד ו - 157 יח"ד מאושרות, בשיעור של 14.6 ב% בלבד, מבטיח כי התוספת המבוקשת לא תביא להעמסה על התשתיות בסביבה.
הפניית המתנגדים לעניין תקנה 9 לתקנות, אינה רלוונטית לעיניינו.
ההסכמה הנדרשת הינה של בעלי הזכויות במגרש/במגרשים בהם מתבקשת התוספת ולא במגרשים הגובלים בהם.
- לטענה בדבר העומס והחניה:
קיים מענה תחבורתי.

לאשר הבקשה להקמת 5 בניינים בני 10 קומות מגורים (כולל דירות גן) מעל קומת מרתף חניה משותפת, במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" 36 יח"ד בכל בניין (סה"כ 180 יח"ד), גדרות, פיתוח שטח והטמנת 2 צוברי גז גפ"מ תת קרקעי נפח כל צובר 4000 ק"ג (2000 גלון).


כהקלות:
1. תוספת 3 קומות מעבר למותר בתב"ע.
2. תוספת 23 יח"ד מעבר למותר בתכנית (30% תקנה 9ג')- "שבס".
3. שינוי בינוי מ-4 ל-5 מבנים במגרש.
4. הקלה לשינוי מדרג החניות עפ"י התב"ע למדרג החניות עפ"י המדיניות.
5. הגבהת גובה קומה מ-3.2מ' ל- 4 מ'.
6. הגבהת גובה מרתף.
7. ביטול נסיגות כתוצאה מתוספת קומות בהקלה.
8. הוספת קומת ביניים במרתף.
9. תוספת כניסה למגרש.

תנאי בהיתר:
- הקמת חדר טרפורמציה בגוש 9216 חלקה 83 מגרש 301.
החלטה לאשר בתנאי/ם

חברי ועדה נוכחים:
אלון אלרואי יו"ר ועדת משנה, טלי מולנר, יוסף ביטון,עקיבא יצחקי, ליאורה לוי, גרש פישמן

הצבעה:
ההחלטה התקבלה פה אחד