עמוד פרטי סעיף ישיבה

מבקש / יזם: מזמור(אזולאי) לדוד קרית השרון בע"מ
כתובת:
נתוני מקרקעין: גוש: 8731, חלקה: 19; גוש: 8731, חלקה: 37; גוש: 9090, חלקה: 59
מהות / מטרת דיון: תוספת זכויות, יח"ד, שינוי קווי בניין, שינוי בינוי למגורים, למסחר ולמבני ציבור.
החלטה: לקבל את ההתנגדות בחלקה ולאשר את התכנית בכפוף לתיקונים הבאים:
מדובר בתכנית הנמצאת בשולי שכונת עמליה ועל צומת רחובות מרכזיים בפינת דרך הפארק עם רחוב האלונים וממול חורשת הסרג'נטים.
התכנית חלה על חטיבת קרקע בשטח של 3.811 דונם ונועדה לנצל את הקרקע בצורה המיטבית. מיקומו מאפשר ערוב שימושים שהינם לטובת כלל הציבור ובפרט לטובת תושבי השכונה והשכונה הסמוכה.
1. התכנית המאושרת כוללת את כלל השימושים המוצעים בתכנית זו ולכן תכנון יעיל מחייב לשמר את שימושי המסחר ושטחי הציבור שבתכנית לצד המגורים.
א. התכנית המוצעת משנה את הבינוי כך ששטחי הציבור שהיו מתוכננים להבנות בתוך מבנה המגורים הוצאו למבנה נפרד ועצמאי באופן שישרת באופן מיטבי את הציבור. לתוספת יח"ד בתכנית זו השפעה מזערית על שטחי הציבור הקיימים. מבחינה פרוגרמטית אין מחסור של שטחי ציבור בשכונה.
ב. בתוספת של יחידות דיור נדרשת גם תוספת של שטחי ציבור ועל כן מוצע להוסיף שטחי בניה לצורכי ציבור מ- 500 מ"ר שטח עיקרי ל-750 מ"ר שטח עיקרי ומ-100 מ"ר לשטחי שרות ל-350 מ"ר שטחי שרות . יתווספו 2 קומות למבנה הציבורי (מ-2 קומות ל-4 קומות). יתווספו חניות בהתאם לתקן הארצי. השימושים בתכנית יהיו בזהה לתכנית המאושרת. לקבל את ההתנגדות בחלקה.
ג. המסחר נועד לשרת את הסביבה הקרובה. ריבוי יחידות מסחר שכונתיות נותנים מענה לשרותים מסחריים בתוך שכונה בקרבה למקום המגורים. דבר המפחית את השימוש בכלי רכב ומאפשר הגעה ברגל או באופנים.
תתווסף הוראה בתכנית כי לא יותר מסחר הגורם לרעש, מטרדי ריח שארובה לא נותנת להם מענה ומטרדים סביבתיים אחרים. כמו כן כתנאי להיתר בניה נדרש אישור מחלקת איכות הסביבה.
לדחות את ההתנגדות בגין ביטול המסחר והש.ב.צ.
לקבל את ההתנגדות בגין תוספת הוראות בדבר מניעת מטרדים. ותוספת שטחי ציבור מבונים.
3. החלקה ממוקמת בפינת רחובות המשמשים עורקי תחבורה ראשיים כאשר מצדו השני של הרחוב קיימים בניינים גבוהים. התכנית המאושרת (נת/40/750) אושרה בשנת 2015 והוסיפה 9 קומות ו-32 יח"ד (מ-20 יח"ד ל-52) . עקרון הצורך בשמירה על וודאות תכנונית מקבל משנה תוקף כאשר התכנית היתה מלווה בהתנגדויות.
גודל החלקה מאפשר את הגדלת התכסית ובניה של 4-5 יח"ד בקומה ולכן ניתן להפחית את מספר הקומות ומספר יחידות הדיור, באופן הבא:
4 קומות של 5 יח"ד בקומה. 10 קומות של 4 יח"ד בקומה. וקומה חלקית עליונה עם 2 יח"ד.
סה"כ 15 קומות מגורים על גבי קומת מסחר גבוהה וגג טכני (16 ברוטו במקום 19 ברוטו) , 62 יח"ד (כלומר הפחתה של 3 קומות מגורים והפחתה של 6 יח"ד קרי תוספת 10 דירות).
היקף שטחי המגורים ישאר ללא שינוי.

לקבל את ההתנגדות בחלקה.
4. תנועה וחניה:
א. התכנית חלה על חלקה ביעוד מגורים בלבד ואינה חלה על שטחים המיועדים לחניות ושטחי ציבור אחרים.
ב. בחישוב מספר החניות נמצא כי התכנית אינה נותנת מענה לחניות עפ"י המדיניות המאושרת בעיר. יש להוסיף חניות בהתאמה למדיניות- כלומר 146 חניות עפ"י ת.ב.ע מאושרת + חניות נדרשות לתוספת המוצעת בתכנית זו ועפ"י המדיניות העירונית. ככל שיידרש לרדת לקומת מרתף נוספת יתווספו שטחי שרות לחניה בהתאם ובאישור מחלקת תנועה וחניה.
לקבל את ההתנגדות.
ג. התכנית אינה מעמיסה על מקומות חניה בשטחים ציבוריים.
ד. החניות התפעוליות נמצאות על עורק שעתיד להיות ראשי שמחבר בין שכונות קיימות וחדשות. התמרון יעשה בקרבה למעגל תנועה ועל כן יהווה הפרעה לתנועה. על כן יש להחזיר את החניות התפעוליות לתת הקרקע כפי שנקבע בתכנית המאושרת. לקבל את ההתנגדות בחלקה.
ה.החיבור לרחוב הברבור הינו רגלי בלבד.
5. לעניין חסימת אוויר וצל לא הוגשה חוות דעת מקצועית. כבר בתכנית המאושרת המבנים הם בנין 10 קומות על גבי קומת מסחר גבוהה וקומת פנאי למגורים ביחס למבנים הקיימים בשכונה. יחד עם זאת מומלץ להפחית 3 קומות למגורים כמפורט בסעיף 3. לדחות את ההתנגדות לעניין הצללות.
6. תתווסף הערה להוראות התכנית: תוספת יח"ד תחשב סטייה ניכרת. לקבל את ההתנגדות.

הוראות התכנית יתוקנו כמענה להערות לשכת התכנון כמפורט:
1. התכנית תתוקן באופן שישמרו השימושים בזהה לתכנית המאושרת:
גני ילדים, מועדון קשישים, ספריה בהתאם לצרכים שיקבעו על ידי הוועדה המקומית.
2. סעיף 1.6 התכניות המפורטת נקבעו ביחס החלפה. התכניות המתאריות ביחס של כפיפות.
3. טבלה 5- התכנית קובעת שטח למרפסות ועל כן תבוטל התוספת בגין גזוזטראות.
4. סעיף 6.1. ס.ק. א יכתב: תקן החניה בהתאם לתקן הארצי התקף לעת הוצאת היתר בניה.
5. מומלץ להוסיף שטחי ציבור : מ-500 מ"ר עיקרי ל-750 מ"ר עיקרי ומ-100 מ"ר שרות ל- 350 מ"ר שרות.

חברי ועדה נוכחים:
אלון אלרואי-יו"ר ועדת משנה, עקיבא יצחקי, ליאורה לוי, יוסף ביטון, גרש פישמן, חגי חדד, טלי מולנר, דניאל בשארי

הצבעה:
ההחלטה התקבלה פה אחד (ענת לביא אזולאי נכחה בדיון אך לא נכחה בהצבעה)